NADERE TOELICHTING
Toelichting Ouddorp Bad Oost
Inhoudsopgave 1. VOORGESCHIEDENIS 2. GEBIEDS-NATUURONTWIKKELING 3. WAT IS OUDDORP BAD OOST NIET? 4. WAT IS DE DOELSTELLING VAN OUDDORP BAD OOST? 5. WAT OMVAT OUDDORP BAD OOST? 5.1. HOTELFUNCTIE 5.2. KLEINSCHALIGE DETAILHANDEL, HORECA EN DIENSTVERLENING 5.3. REGULIER WONEN 5.4. TWEEDE WONEN 5.5. RECREATIEWONINGEN 6. HERINRICHTING VRIJHEIDSWEG 7. BEELKWALITEIT 8. BIJDRAGE BOVENPLANSE VOORZIENINGEN EN INFRASTRUCTUUR 9. BESTEMMINGSPLAN EN HERSTELBESLUIT 10. RAAD VAN STATE 11. VERVOLGTRAJECT 12. CONCLUSIE 13. TOT SLOT
Toelichting Ouddorp Bad Oost
Toelichting Ouddorp Bad Oost De door ons voorgestane ontwikkeling Ouddorp Bad Oost betreft een ontwikkeling welke al menig jaar geleden is ingezet. In de afgelopen jaren hebben wij de raadsleden meerdere malen ingelicht en geïnformeerd omtrent de voortgang van deze ontwikkeling. Wij begrepen dat er vanuit de raad behoefte is aan nadere informatie omtrent de huidige stand van de procedure, daar er veel misvattingen zijn. Reeds in een eerder stadium hebben wij een uiteenzetting gemaakt, welke wij thans hebben geactualiseerd ten einde een volledig overzicht te verschaffen.
1. VOORGESCHIEDENIS Aangezien Ouddorp Bad reeds ver voor de gemeentelijke herindeling is ingezet door de voormalige gemeente Goedereede vinden wij het van belang om allereerst nader in te gaan op de voorgeschiedenis. Het innovatieplatform Kop van Goeree heeft Ouddorp Bad in 2007 geïntroduceerd in de visie “Het moet en het kan anders!”. Hierbij ging onder andere de gedachte uit naar het realiseren van een boulevard met diverse voorzieningen en hotelaccommodaties. Deze zou gerealiseerd dienen te worden in de zone tussen de Oude Nieuwlandseweg en de strandopgangen, daar deze geen eigen identiteit heeft en als “niemandsland” wordt beschouwd. Hierdoor konden er eigentijdse voorzieningen worden gerealiseerd, in plaats van diverse, separate en kleinschalige voorzieningen op de campings en bungalowparken. Al deze voorzieningen dienden complementair te zijn aan de voorzieningen in het centrum van Ouddorp en moesten ertoe leiden dat de er een kwaliteitsslag behaald kon worden in deze tussenzone waarbij deze zone tevens een passende identiteit zou verkrijgen. Het bijkomende voordeel was dat het centrum van Ouddorp werd ontlast op piekmomenten. Uiteindelijk heeft de raad van Goedereede besloten om het document als onderlegger voor de Toekomstvisie Goedereede 2020 (2008). In deze visie is Ouddorp Bad wederom opgenomen.
Pagina 2
Uiteenzetting Ouddorp Bad Oost
In verschillende door de raad van Goeree-Overflakkee vastgestelde visies, zoals de recreatievisie en de Regionale Structuurvisie Goeree-Overflakkee, wordt het plan voor Ouddorp Bad omarmd. In het Raamplan Ouddorp Bad (2014) worden er voor het eerst ruimtelijke kaders vastgesteld voor de ontwikkeling van Ouddorp Bad. In de gemeentelijke woonvisie (2014 en latere versies) is de wens vastgelegd om op plekken die zich hier voor lenen ‘bijzondere woonmilieus’ te creëren om de lokale bevolking de kans te bieden te wonen in een unieke omgeving en mensen van buiten de gemeente te verleiden om binnen de gemeente te komen wonen. In dat kader is Ouddorp Bad ook opgenomen in het woningbouwprogramma met permanente woningen.
Uitsnede woningbouwprogramma*
In 2015 is er een onderzoek uitgevoerd naar voorzieningen in het gebied Ouddorp Bad. Hierin is opgenomen onder welke voorwaarden en in welke mate voorzieningen in Ouddorp Bad mogelijk zijn zonder dat dit ten koste gaat van het centrum. Dit rapport is overgenomen in de detailhandelsvisie die door de gemeenteraad is vastgesteld.
2. GEBIEDS-/NATUURONTWIKKELING, DE MISSENDE SCHAKEL Ouddorp Bad Oost maakt deel uit van de gebiedsontwikkeling Ouddorp Bad. De basis hiervoor is gelegd met het Raamplan Ouddorp Bad. In dit raamplan zijn de ruimtelijke kaders voor de overgangszone tussen de Oude Nieuwlandseweg en het strand opgenomen.
Uitsnede uit het Raamplan Ouddorp Bad*
Pagina 3
Uiteenzetting Ouddorp Bad Oost
Omtrent de uitwerking van het Raamplan Ouddorp Bad en de gebiedsontwikkeling Ouddorp Bad zijn diverse inventarisaties en gebiedsanalyses verricht alsmede workshops gehouden en overleggen gevoerd met de klankbordgroep. Hierbij zijn diverse partijen betrokken geweest, zoals: • • • • • • • • •
Waterschap Hollandse Delta Natuurmonumenten Natuur en Landschapsbescherming Goeree-Overflakkee Stichting Duinbehoud Lokale horecaondernemers Veero Projectontwikkelaars Gemeente Goeree-Overflakkee Buro Ruimte & Groen
Uitsnede Gebiedsontwikkeling Ouddorp Bad*
OUDDORP BAD OOST IS ONDERDEEL VAN DE GROTERE ONTWIKKELING OUDDORP BAD. INITIEEL ZOU HET ÉÉN VAN DE EERSTE TE REALISEREN ONDERDELEN ZIJN, ECHTER INMIDDELS IS HET EEN SLUITSTUK GEWORDEN.
Pagina 4
Uiteenzetting Ouddorp Bad Oost
3. WAT IS OUDDORP BAD OOST NIET? Om dit te verduidelijken willen wij als eerste aangeven wat Ouddorp Bad niet is: • Ouddorp Bad Oost is niet het zoveelste bungalowpark achter een slagboom; • Ouddorp Bad Oost is geen elitaire villawijk; • Ouddorp Bad Oost is geen winkelcentrum.
4. WAT IS DE DOELSTELLING VAN OUDDORP BAD OOST? Ouddorp Bad Oost is een unieke mix van verschillende gebruiksfuncties ten behoeve van verschillende doelgroepen in een nog aan te leggen unieke, groene setting welke passend is in het landschap. Met de realisatie van Ouddorp Bad Oost wordt bewerkstelligd dat het overgangsgebied tussen de bestaande bebouwing aan de Oude Nieuwlandseweg en de strandopgangen een positieve kwaliteitsimpuls krijgt.
Het gebied tussen de Oude Nieuwlandseweg en de Vrijheidsweg in haar huidige vorm*
Op dit moment is de zone tussen de Oude Nieuwlandseweg en de strandopgang een missende schakel. Indien badgasten na een prachtige zomerdag het duinpad aflopen wordt de stranddag abrupt beëindigd, zowel letterlijk als figuurlijk. Aan het einde van het duinpad bevindt zich enkel een parkeerterrein en daarmee eindigt de strandbeleving. Enkele jaren geleden is er wel een weg aangelegd richting de Oude Nieuwlandseweg, de Blankersberg, echter is deze weg enkel functioneel en heeft deze geen enkele uitstraling. Met de realisatie van Ouddorp Bad Oost wordt invulling gegeven aan deze missende schakel.
Pagina 5
Uiteenzetting Ouddorp Bad Oost
5. WAT OMVAT OUDDORP BAD? Ouddorp Bad Oost omvat een mix van verschillende gebruiksfuncties welke elkaar zullen versterken en er voor zorgdragen dat er meer levendigheid ontstaat en het gebied nog aantrekkelijker wordt voor zowel bewoners als recreanten. Van oudsher bestaat het gebied rondom de Oude Nieuwlandseweg reeds uit een mengvorm van recreatie(woningen) en permanente bewoning. Een dergelijke mengvorm is altijd positief gebleken voor een gebied. Recreatie en recreatiewoningen dragen bij aan de levendigheid van een gebied, echter is recreatie ook onderhevig aan seizoenen. Hierdoor zal deze levendigheid buiten het seizoen aanzienlijk afnemen. Door een mengeling van functies ontstaat er een gebied waar het gehele jaar door levendigheid is, hetgeen vanzelfsprekend het woon- en leefklimaat ten goede komt. Daarnaast draagt de ontwikkeling van een dergelijk gebied bij aan de economische groei voor Ouddorp en Goeree-Overflakkee als geheel. Ten einde deze mengeling van functies te optimaliseren zijn er in Ouddorp Bad Oost diverse gebruiksfuncties opgenomen bestaande uit: • • • • •
Hotelfunctie (uitbreiding van het huidige Fletcher Hotel Duinzicht); Kleinschalige detailhandel, horeca en dienstverlening; Reguliere woningen; Tweede woningen; Recreatiewoningen.
Pagina 6
Uiteenzetting Ouddorp Bad Oost
Pagina 7
5.1. Hotelfunctie Fletcher Hotel Duinzicht omvat op dit moment 46 hotelkamers en is de eerste, volwaardige hotelaccommodatie in Ouddorp. Het hotel is uiterst succesvol en heeft een bezettingsgraad van circa 80%, hetgeen zeer hoog is daar het landelijk gemiddelde op circa 70% ligt. Een dergelijk hoge bezettingsgraad komt zelfs overeen met de bezettingsgraad van hotels in Amsterdam, welke op circa 81 % liggen. Hotel Duinzicht heeft zijn meerwaarde dan ook zeer zeker reeds bewezen en een uitbreiding van de hotelaccommodatie is dan ook zeer gewenst.
5.2. Kleinschalige detailhandel, horeca en dienstverlening De intentie is om diverse voorzieningen te realiseren die allen zijn gericht op de dagtoeristen. Deze voorzieningen zijn in aanvulling op het aanbod in het centrum van Ouddorp, hetgeen de belangrijkste functie blijft vervullen. Uit onderzoek is echter gebleken dat de afstand tussen het strand en het centrum een barrière vormt voor vele dagtoeristen, waardoor een deel van hen het centrum niet zal bezoeken en aankopen buiten Ouddorp. Door de realisatie van voorzieningen in Ouddorp Bad Oost wordt deze barrière opgeheven. Het vestigen van een beperkt aantal commerciële voorzieningen in Ouddorp Bad Oost kan zorgen voor de noodzakelijke vernieuwing en versterking van de recreatieve voorzieningen. Hierdoor zullen de bestedingen van dagtoeristen toenemen waarbij er feitelijke geen sprake zal zijn van een verplaatsing van bestedingen uit het centrum naar Ouddorp Bad Oost. Bijkomend voordeel van dergelijke, op badgasten gerichte, voorzieningen is dat er in het zomerseizoen geen (drukte)problemen ontstaan in het centrum van Ouddorp en het centrum wordt ontlast op piekmomenten en de zondagrust wordt gewaarborgd.
5.3. Regulier woningen Binnen Ouddorp Bad Oost zullen maximaal 38 reguliere woningen worden gebouwd. Ten aanzien van te bouwen woningen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld hetgeen eraan bij moet dragen dat de te bouwen woningen binnen het plangebied een passende uitstraling verkrijgen. Binnen het plangebied kunnen slechts twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd op royale percelen van ieder circa 1.600 m2. Deze bevinden zich aan de oostzijde van het plangebied. Het overgrote deel van het plangebied bestaat uit een aantal kleinere bouwkavels van circa 500 m2 alsmede vrijstaande woningen, twee-onder-één kapwoningen en geschakelde woningen, zodat er een mix van doelgroepen kan worden bediend.
Voorbeelden reguliere woningen*
Pagina 8
De planopzet van Ouddorp Bad Oost is mede het gevolg van de grote hoeveelheid groen(voorzieningen) welke in het plan zijn voorzien. Het betreft hier onder andere aan te leggen (zand)wallen, bomenlanen en groensingels waarvan de aanleg middels een voorwaardelijke verplichting is verankerd in het bestemmingsplan.
Voorbeelden bedrijfsmatig geëxploiteerde bungalowparken*
Door regulier wonen op te nemen in Ouddorp Bad Oost wordt er sowieso een kwaliteitsslag gemaakt ten opzichte van recreatiewoningen. Immers, woningen bestemd voor permanente bewoning kennen stringentere bouwvoorschriften dan recreatiewoningen waarbij er aanzienlijk meer wordt geïnvesteerd in de bouwkosten van de woning. Daarnaast zullen vele toekomstige eigenaren van recreatiewoningen in Ouddorp Bad Oost bij de bouw de woningen voorsorteren op een intensivering van het gebruik, zoals permanente bewoning. Dit komt uiteraard de kwaliteit van de woningen alsmede de uitstraling van het gehele gebied ten goede. Daarnaast is het opnemen van reguliere woningen Ouddorp Bad Oost een goede zaak voor de lokale bevolking. Het opnemen van deze woningen in Ouddorp Bad Oost betekent dat ook zij de mogelijkheid hebben om bewoner te worden van deze bijzondere locatie. Indien er enkel recreatiewoningen in het plan worden opgenomen zal deze ruimte worden ingenomen door toeristen en wordt deze kans ontnomen aan de lokale bevolking. Tot slot hebben zowel de gemeente Goeree-Overflakkee als de provincie Zuid-Holland onderkend dat enkel en alleen recreatiewoningen in Ouddorp Bad Oost niet zal leiden tot de gewenste kwaliteitsslag. Er is door hen juist ingezet op de realisatie van bijzondere woonmilieus binnen de gemeente met reguliere, permanente woningen. Ouddorp Bad Oost behoort tot deze bijzondere woonmilieus en derhalve zijn er 40 woningen opgenomen in de gemeentelijke woonvisie. Pagina 9
5.4. Tweede wonen In het verleden was het hebben van een tweede woning, destijds buitenverblijf genoemd, enkel voorbehouden aan de notabelen en welgestelden. Het huidige tweede wonen is echter totaal iets anders en is een trend welke al meerdere jaren geleden is ingezet. Het tweede wonen maakt onderdeel uit van een pilot welke in samenwerking met de provincie Zuid-Holland is opgezet. Onder het tweede wonen wordt het deeltijd bewonen van een woning verstaan. Dit kunnen bijvoorbeeld personen zijn die enkele dagen per week in de Randstad wonen en werken en de overige dagen in hun tweede huis buiten het stedelijk gebied wonen. Deze deeltijd bewoner heeft, anders dan een vakantieganger, een meer ‘regulier’ leefpatroon. Het tweede wonen gaat dan ook goed samen met permanente bewoning. Bovendien is het goed denkbaar dat ook deeltijdbewoners het gehele jaar door een bijdrage leveren aan het sociale leven en daarmee de leefbaarheid en vitaliteit vergroten. Daarnaast is het mogelijk dat deze groep zich na het werkzame leven definitief wil vestigen in Ouddorp.
5.5. Recreatiewoningen In Ouddorp Bad Oost is het zeer zeker niet de bedoeling dat er wederom een “naar binnen gericht” bungalowpark wordt gerealiseerd. Een dergelijk bungalowpark houdt in dat er centraal op een park een aantal centraal gelegen voorzieningen worden gerealiseerd, waar vervolgens recreatiewoningen op basis van enkele standaardontwerpen omheen worden gesitueerd. Dit vaak in combinatie met een enkele entreeweg welke bij voorkeur wordt voorzien van een slagboom. Er zijn in Ouddorp reeds diverse initiatieven gerealiseerd c.q. in aanbouw, welke aan dit profiel voldoen. De planopzet van Ouddorp Bad Oost betreft geen bungalowparksetting, maar is totaal anders. Ouddorp Bad Oost wordt juist gekenmerkt door een open karakter en hoog kwaliteitsniveau, hetgeen mede wordt bewerkstelligd middels het stringente beeldkwaliteitplan. Daarnaast blijkt uit het uitgevoerde behoefteonderzoek blijkt dat er juist grote behoefte is aan recreatiewoningen in het hogere segment in Ouddorp. Dit is juist de markt waarop wordt gericht in Ouddorp Bad Oost. De realisatie van dergelijke recreatiewoningen, in het hogere segment, gaat ook beter samen met de permanente bewoning alsmede woningen ten behoeve van het tweede wonen. Hiermee wordt cohesie tussen recreatiewoningen, tweede woningen en permanente woningen bewerkstelligd hetgeen zal bijdragen aan de uitstraling van het gehele gebied, zowel direct na daadwerkelijke realisatie als in de toekomst.
Pagina 10
6. HERINRICHTING VRIJHEIDSWEG Onderdeel van de grotere ontwikkeling Ouddorp Bad is tevens de herinrichting van de Vrijheidsweg, welke inmiddels is bewerkstelligd. In het verleden werd de Vrijheidsweg nog gekenmerkt door een inrichting die gelijk is aan menig autoweg, inclusief breed profiel en vangrails waarbij het zicht op het achterliggende duinlandschap volledig werd ontnomen. Dit nodigde uiteraard tot ongewenste en verkeersonveilige situatie. Enkel en alleen technische aanpassingen aan de Vrijheidsweg zijn echter niet afdoende. De beleving van de weggebruikers dient te veranderen, dit wordt mede bewerkstelligd door de beplanting langs de weg aan te passen waardoor er beleving van het duinlandschap ontstaat. Het opnemen van woningen aan de Vrijheidsweg, welke met de voorzijde gericht zijn op en ontsloten worden via de Vrijheidsweg draagt bij aan het verkrijgen van een dorpse uitstraling waardoor automobilisten zich niet langer op een autoweg wanen. Door de herinrichting van de Vrijheidsweg, in combinatie met het plan Ouddorp Bad Oost wordt een zo optimaal mogelijk resultaat bereikt.
7. BEELDKWALITEIT In Ouddorp Bad Oost zijn de beeldkwaliteitseisen vastgelegd in het beeldkwaliteitplan hetgeen speciaal voor dit plan is vervaardigd. Dit beeldkwaliteitplan heeft tot doel dat er een ruimtelijke basiskwaliteit wordt gegarandeerd. Tevens wordt hiermee ruimtelijke samenhang gecreëerd en een goede inpassing in de omgeving geborgd. Het beeldkwaliteitplan is feitelijk een verfijning van het in het raamplan Ouddorp Bad geschetste beeld. In dit zeer uitgebreide beeldkwaliteitplan worden niet alleen de verschillende woningtypologie en het daarmee samenhangende materiaalgebruik voorgeschreven, maar ook de zaken als groenstructuur en infrastructuur. Van gevelsteen tot dakpan en van straatsteen tot aan beplanting toe, al deze zaken zijn verankerd in het beeldkwaliteitplan van Ouddorp Bad Oost. Het is redelijk uniek dat er op voorhand is gekozen om een dergelijk stringent beeldkwaliteitplan op te stellen. Echter waren alle betrokken partijen van mening dat het opstellen van het beeldkwaliteitsplan er zeer zeker zorg voor zal dragen dat Ouddorp Bad Oost een uniek, kwalitatief hoogwaardig gebied wordt en ook voor de toekomst verankerd is. Pagina 11
8. BIJDRAGE BOVENPLANSE VOORZIENINGEN EN INFRASTRUCTUUR Met de realisatie van Ouddorp Bad Oost wordt niet alleen gefocust op het plangebied zelf, ook het omliggende openbare gebied is hierbij betrokken. Dit geldt onder meer voor de aanleg van de klimduin, de Vrijheidsweg, Blankersberg en de Oude Nieuwlandseweg. Zo wordt de gehele Blankersberg en een deel van de Oude Nieuwlandseweg opnieuw ingericht waarbij er wordt gekozen voor een aanzienlijk hoger kwaliteitsniveau dan hetgeen normaliter wordt toegepast. Estate Invest levert hieraan een aanzienlijk aandeel middels een bijdrage in de bovenplanse infrastructuur. Deze bijdrage bestaat niet alleen uit een financiële bijdrage, maar wordt deels ook geleverd middels het verrichten van werkzaamheden in het omliggende openbare gebied. Tezamen vertegenwoordigen deze bijdrages van Estate Invest een waarde van circa € 250.000,--.
9. BESTEMMINGSPLAN EN HERSTELBESLUIT De gemeenteraad heeft op 28 maart 2019 het bestemmingsplan Ouddorp Bad Oost geamendeerd vastgesteld. Gedurende de terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan bleek dat er door een aantal appelanten beroep werd ingesteld bij de Raad van State. Daar het geruime tijd zou duren alvorens er een daadwerkelijke zitting bij de Raad van State plaats kon vinden is er in goed overleg met de gemeente en juristen bezien of de tussenliggende periode kon worden gebruikt om het bestemmingsplan te verbeteren ten einde het amendement beter in te passen en middels aanscherping van de planregels en plankaart tevens gehoor te geven aan de door appellanten in beroep kenbaar gemaakte argumenten. Op 12 december 2019 is het herstelbesluit betreffende het bestemmingsplan ‘Ouddorp Bad Oost’ unaniem vastgesteld en daarmee is er door de raad wederom tot uitdrukking gebracht dat Ouddorp Bad Oost een bijdrage levert aan de goede ruimtelijke ordening binnen de gemeente.
10. RAAD VAN STATE De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft het bestemmingsplan naar aanleiding van de ingestelde beroepen bij uitspraak van 22 april 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1129) vernietigd. Het bestemmingsplan is - kort gezegd - vernietigd omdat het was gebaseerd op het Programma Aanpak Stikstof. De gemeenteraad heeft zich op het standpunt gesteld dat de Afdeling aan een inhoudelijke beoordeling van dit aspect niet kon toekomen, omdat appellanten het aspect van de gebiedsbescherming in het beroepschrift niet naar voren hadden gebracht. Aan dit verweer van de raad ligt ten grondslag dat artikel 1.6a van de Crisis- en herstelwet bepaalt dat na het verstrijken van de beroepstermijn geen nieuwe beroepsgronden meer naar voren gebracht mogen worden en dat appellanten in strijd met deze regel het aspect van de gebiedsbescherming pas nadat de beroepstermijn al verstreken was, naar voren hebben gebracht.
Pagina 12
De Afdeling heeft het standpunt van de raad niet gevolgd, omdat er een publicatiefout was gemaakt: 16. De raad stelt dat NLGO, [appellant sub 2A] en anderen en [appellante sub 3A] deze beroepsgrond niet tegen het besluit van 28 maart 2019 naar voren hebben gebracht. Volgens de raad staat artikel 1.6a van de Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) daarom eraan in de weg dat zij de grond dat de raad gezien de uitspraak van de Afdeling van 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1603, ten onrechte heeft verwezen naar het PAS alsnog, buiten de beroepstermijn van het besluit van 28 maart 2019 en tegen het wijzigingsbesluit naar voren brengen. Hiervoor acht de raad van belang dat het wijzigingsbesluit ten opzichte van het besluit van 28 maart 2019 voor het aspect natuur geen wijziging inhoudt. 16.1. Ter zitting hebben appellanten aangevoerd dat artikel 1.6a van de Chw aan hen niet kan worden tegengeworpen, omdat het besluit van 28 maart 2019 en de kennisgeving van dit besluit volgens hen niet in overeenstemming zijn met artikel 11 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (hierna: Besluit uitvoering Chw). 16.2. Ingevolge artikel 11 van het Besluit uitvoering Chw wordt, indien afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw op een besluit van toepassing is, dit bij het besluit en bij de bekendmaking of mededeling van het besluit vermeld. In het besluit van 28 maart 2019 is de toepasselijkheid van de Chw niet vermeld. In de kennisgeving van dit besluit (Staatscourant van 9 april 2019, nr. 20181) is weliswaar vermeld dat op dit besluit de Chw van toepassing is en dat dit onder meer betekent dat bijzondere procedurele bepalingen van toepassing zijn op de beroepsprocedure, maar wat deze procedurele bepalingen inhouden, staat in de kennisgeving niet. 16.3. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar uitspraak van 31 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY1743, onder 6.4, zijn de vermelding van de toepasselijkheid van de Chw in het besluit en de vermelding daarvan in de bekendmaking of mededeling van het besluit, cumulatieve vereisten. De raad kan daarom niet volstaan met een vermelding van de toepasselijkheid van de Chw in uitsluitend de kennisgeving. Daarnaast kan de raad in de kennisgeving niet volstaan met een vermelding dat op het besluit de Chw van toepassing is en dat dit onder meer betekent dat bijzondere procedurele bepalingen van toepassing zijn, zonder daarbij hetgeen is opgenomen in artikel 11, tweede lid, onder a, b en c, van het Besluit uitvoering Chw te vermelden (vergelijk de uitspraak van 4 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2046, onder 2.2). 16.4. Omdat de Chw afwijkt van het stelsel neergelegd in de artikelen 6:5 en 6:6 van de Awb, kan bij een dergelijke schending van artikel 11 van het Besluit uitvoering Chw een belanghebbende in beginsel niet worden tegengeworpen dat hij de gronden van het beroep niet binnen de beroepstermijn heeft aangevoerd. Dit is slechts anders indien aannemelijk is dat de belanghebbende anderszins wist of kon weten dat na afloop van de termijn voor het instellen van beroep geen gronden kunnen worden aangevoerd. In dit geval is dat niet aannemelijk worden. Dat in de kennisgeving wel is vermeld dat op het besluit de Chw van toepassing is en dat dit onder meer betekent dat bijzondere procedurele bepalingen van toepassing zijn, zoals ter zitting door de raad naar voren gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Hieruit hoefden appellanten naar het oordeel van de Afdeling niet af te leiden dat het beroepschrift tegen het besluit van 28 maart 2019 alle gronden van het beroep moet bevatten en dat de in artikel 6:6 van de Awb neergelegde herstelmogelijkheid in deze zaak niet bestond. Ook de omstandigheid dat appellanten door professionele rechtsbijstandverleners worden bijgestaan, maakt niet dat zij ondanks de tekortschietende rechtsmiddelenverwijzing hadden moeten begrijpen dat de herstelmogelijkheid van artikel 6:6 van de Awb niet van toepassing was (vergelijk de uitspraak van 4 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2046, onder 2.2). Omdat de Chw er in dit geval niet aan in de weg staat dat de beroepsgrond over de gebiedsbescherming in dit stadium van de procedure nog naar voren zou worden gebracht in het beroep tegen het besluit van 28 maart 2019, dat van rechtswege is gericht tegen het wijzigingsbesluit, kan de Chw er alleen al hierom ook niet aan in de weg staan dat deze beroepsgrond, binnen de beroepstermijn tegen het wijzigingsbesluit, tegen het wijzigingsbesluit naar voren wordt gebracht. Overigens merkt de Afdeling over het wijzigingsbesluit op dat zowel in het wijzigingsbesluit zelf als in de kennisgeving daarvan (Staatscourant van 27 december 2019, nr. 71293) de toepasselijkheid van de Chw niet is vermeld.
Pagina 13
Het komt er op neer dat de Afdeling het beroep van appellanten op het gebiedsbeschermingsrecht inhoudelijk heeft beoordeeld omdat het raadsbesluit en de kennisgeving daarvan niet voldeden aan de eisen die het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet daaraan stelt. De vernietiging van het bestemmingsplan is daarmee het gevolg van een publicatiefout van de gemeente. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State zijn er door de fractie van Eiland van Vrijheid vragen gesteld omtrent de publicatie en de eventuele consequenties. Deze vragen zijn in mei 2020 door het college van B&W beantwoord. In de beantwoording wordt beaamd dat er geen beroep gedaan kon worden op de Crisis en Herstelwet als gevolg van de publicatiefout. Tevens wordt er in deze beantwoording aangegeven dat er tezamen met de ontwikkelaar bezien zal worden of het plan alsnog passend beoordeeld kan worden.
11. VERVOLGTRAJECT In samenspraak met de gemeentelijke jurist is er na de uitspraak van Raad van State gezocht naar mogelijkheden om te komen tot een passende beoordeling. Ten einde te komen tot deze passende beoordeling is besloten om een aanvraag omgevingsvergunning voor planologisch gebruik voor de realisatie en ingebruikname van diverse (recreatie)woningen en een hotel met bijbehorend groen, zandwallen en infrastructuur in te dienen. De ruimtelijke aanvaardbaarheid van het project kan hierbij niet ter discussie staan aangezien de raad op 28 maart 2019 en 12 december 2019 het bestemmingsplan ‘Ouddorp Bad Oost’ heeft vastgesteld en daarmee tot uitdrukking gebracht dat het project een bijdrage levert aan de goede ruimtelijke ordening binnen de gemeente. Feitelijk gaat het om hetzelfde plan, waar de raad al eerder mee heeft ingestemd, hetgeen is opgedeeld in vier afzonderlijke aanvragen. Er zijn dan ook geen ruimtelijke redenen waarom dat voor de aangevraagde omgevingsvergunningen anders zou liggen. Gezien de voorgeschiedenis dient een dergelijke aanvraag, vanzelfsprekend, uitermate zorgvuldig voorbereid te worden. Derhalve is er in samenspraak met stedenbouwkundig adviesbureau Juust, Hekkelman advocaten en de jurist van de gemeente een traject opgestart ter voorbereiding van de aanvraag omgevingsvergunning. Hierbij zijn onder andere eerder uitgevoerde onderzoeken geactualiseerd, is er een uitgebreide toelichting geschreven alsmede een aanmeldnotitie MER opgesteld, welke ook ter beoordeling is voorgelegd aan het DCMR. Uiteindelijk zijn de aanvragen omgevingsvergunning op 28 juli 2021 ingediend. De ingediende aanvragen zijn vervolgens nogmaals besproken en is de planning betreffende de procedure afgestemd. Met de jurist van de gemeente is hieromtrent afgesproken dat de stukken op 26 oktober in het college besproken konden worden zodat de ontwerpverklaring van geen bedenkingen van de raad in de raadsvergadering van 25 november kon worden behandeld en de stukken in de 1e week van december in ontwerp ter inzage gelegd zouden worden. Helaas hebben wij vervolgens moeten vernemen dat de jurist van de gemeente had besloten de gemeente GoereeOverflakkee te verlaten en het dossier niet heeft kunnen overdragen aan een vervanger. Naar aanleiding hiervan is er een brief verzonden aan de teamleider Omgeving van de gemeente waarin er aandacht wordt gevraagd voor de gemaakte afspraken omtrent de planning. Tevens zijn er meerdere mails aan hem verzonden waarin wij onze zorgen uiten omtrent de planning. Daarnaast hebben wij aangeboden om desnoods een externe partij in te schakelen voor de verdere behandeling en ook de hieraan verbonden kosten te dragen. Wij hebben hierbij voorgesteld om gebruik te maken van het gerespecteerde advocatenkantoor Hekkelman, welke gespecialiseerd zijn op het gebied van ruimtelijke ordening en welke de gemeente heeft bijgestaan in meerdere beroepsprocedures bij de Raad van State en tevens goed bekend zijn met de ontwikkeling Ouddorp Bad. De door hen uit te voeren werkzaamheden zouden feitelijk bestaan uit het opstellen van ontwerpstukken, welke vervolgens ter goedkeuring worden voorgelegd aan het college van B&W alsmede de gemeenteraad. Pagina 14
In reactie hierop heeft de teamleider Omgeving ons medegedeeld dat eventuele behandeling niet eerder dan februari 2022 kan plaatsvinden, maar dat gezien de komende verkiezingen de behandeling wellicht pas na maart 2022 zal plaatsvinden. Gezien deze stellingname hebben wij nader juridisch advies ingewonnen en het aan ons uitgebrachte advies luidt als volgt: “Om kort te gaan, ben ik van mening dat de gemeente op grond van de afspraken die in oktober 2021 zijn gemaakt, gehouden is om op korte termijn op de vergunningaanvragen te beslissen. Ook de wettelijke beslistermijn van 26 weken is niet te rijmen met besluitvorming na de gemeenteraadsverkiezingen. Tot slot is de gemeente op grond van de anterieure overeenkomst gehouden met inachtneming van de wettelijke beslistermijnen omtrent het project te besluiten. Door de besluitvorming op de lange baan te schuiven, handelt de gemeente in strijd met de anterieure overeenkomst. Tot slot is het bestemmingsplan ‘Ouddorp Bad Oost’ door de bestuursrechter vernietigd wegens een aan de raad te verwijten onrechtmatigheid. De gemeente is jegens Estate Invest aansprakelijk voor de schade die zij daardoor lijdt. Op de gemeente rust de plicht om de schade van Estate Invest zoveel mogelijk te beperken. De houding van de gemeente is niet verenigbaar met deze op de gemeente rustende schadebeperkingsplicht. Door alsnog medewerking te verlenen en op korte termijn de aangevraagde omgevingsvergunningen te verlenen, kan de gemeente aansprakelijkheid voorkomen. Het is daarom ook in het belang van de gemeente om de vergunningprocedure op korte termijn af te ronden en de aangevraagde omgevingsvergunningen te verlenen”.
12.CONCLUSIE Reeds in 2007 is er door de gemeente een visie ontwikkeld betreffende de invulling van de zone tussen de Oude Nieuwlandseweg en de strandopgang. Deze door de gemeente ingezette visie is opgenomen in diverse beleidsstukken en met het bestemmingsplan Ouddorp Bad Oost wordt invulling gegeven aan dit reeds ingezette beleid. Ouddorp Bad Oost omvat een hoogwaardige en unieke planontwikkeling welke, bezijden een ruimtelijke kwaliteitswinst, een welkome aanvulling is op de voorzieningen voor badgasten en toeristen in Ouddorp. Daarnaast wordt met Ouddorp Bad Oost een bijzonder woonmilieu gerealiseerd alsmede een opwaardering van de verblijfsrecreatie en een verkeersveiligere Vrijheidsweg bewerkstelligd. Met dit plan wordt uitvoering gegeven aan een veelvoud aan visies en plannen, waarvan ook een groot aantal zijn vastgesteld door de gemeenteraad. We vermelden in dit kader: • • • • • • • •
Visie “Het moet en het kan anders!” (2007) Toekomstvisie Goedereede 2020 (2008) Recreatievisie Goeree-Overflakkee (2011) Raamplan Ouddorp Bad (2013) Regionale Structuurvisie Goeree-Overflakkee (2014) Gemeentelijke woonvisie (2014) Coalitieakkoord (2018) Bestemmingsplan (en herstelbesluit) Ouddorp Bad Oost (2019)
Pagina 15
De ingediende aanvragen omgevingsvergunning voor planologisch gebruik voor de realisatie en ingebruikname van diverse (recreatie)woningen en een hotel met bijbehorend groen, zandwallen en infrastructuur zijn is feitelijk hetzelfde plan waar de gemeenteraad, tot tweemaal toe, unaniem mee heeft ingestemd. Vanuit ruimtelijk oogpunt zijn er dan ook geen redenen om geen medewerking te verlenen. Als gevolg van een fout in de ruimtelijke procedure is het bestemmingsplan Ouddorp Bad Oost vernietigd, hetgeen ook wordt beaamd door de gemeente. In plaats van een schadeclaim in te dienen bij de gemeente is er in gezamenlijkheid gezocht naar een passende oplossing. Ons bereiken signalen dat er vanuit de gemeenteraad geen unaniem draagvlak meer is voor de ontwikkeling van Ouddorp Bad Oost en lijkt het erop dat het plan een politieke speelbal wordt in het kader van de komende raadsverkiezingen. Dit is iets wat wij trachten te voorkomen en wij hebben navraag gedaan naar de inhoudelijke bezwaren die er mogelijkerwijs bestaan. Uit de door ons verzamelde informatie komt naar voren dat eventuele bedenkingen zich niet richten tegen de ontwikkeling van hotelaccommodatie en de bijbehorende functie, maar tegen de realisatie van (recreatie)woningen. Dat is vanuit ruimtelijk oogpunt opmerkelijk aangezien dit betekent dat de locatie wel wordt ingevuld. Indien wij de bedenkingen verder filteren signaleren wij een tweetal zaken. Ten eerste dat Ouddorp Bad Oost voorziet in de mogelijke realisatie van recreatiewoningen en dat er in de afgelopen jaren al vele recreatiewoningen zijn gerealiseerd in Ouddorp. Ten tweede dat er een grote behoefte en tevens tekort is aan woningen op de kop van het eiland (alsmede de rest van de gemeente) en met name een tekort aan starterswoningen. Ouddorp Bad Oost bevat echter geen starterswoningen. 1. Voor wat betreft de recreatiewoningen willen wij aangeven dat het plan Ouddorp Bad Oost uitvoering geeft aan de eerder vastgestelde gemeentelijke plannen en visies. Zoals in deze nadere toelichting reeds staat omschreven is Ouddorp Bad Oost niet het zoveelste bungalowpark in Ouddorp. Ouddorp Bad Oost wordt juist gekenmerkt door een geheel ander kwaliteitsniveau. Mocht er echter vanuit de gemeenteraad de wens zijn om het recreatief gebruik te beperken dan zijn wij van onze zijde bereid om hieromtrent afspraken te maken en deze afspraken privaatrechtelijke vast te leggen. We zouden zelfs af kunnen spreken dat woningen eerst lokaal worden aangeboden. 2. Wij delen de mening dat er een groot tekort is aan (starters)woningen op Goeree-Overflakkee, zo ook in Ouddorp en wij zijn ook voorstander van de realisatie van dergelijke woningen. Een ieder zal echter beamen dat de locatie Ouddorp Bad Oost zich niet leent voor de realisatie van starterswoningen. De voorgestane ruimtelijke kwaliteitsslag binnen dit gebied kan immers niet worden bewerkstelligd met de realisatie van starterswoningen. De woningen binnen Ouddorp Bad Oost zijn als extra (kwaliteits)contigent toegewezen en indien Ouddorp Bad Oost geen doorgang heeft betekent dit dat er 38 woningen minder gerealiseerd zullen worden binnen de gemeente. Dit is vanzelfsprekend geen oplossing voor het woningtekort binnen deze gemeente, er bestaat immers niet alleen behoefte aan starterswoningen.
Pagina 16
Tevens wordt er bij deze gedachtegang voorbij gegaan aan de doorstroming op de woningmarkt welke tot stand wordt gebracht bij de realisatie van de woningen in Ouddorp Bad Oost. Veel van de bij ons geregistreerde geïnteresseerden voor dit project zijn inwoners van deze gemeente en zij beschikken allen over een bestaande woning welke verkocht dient worden. Hiermee wordt een kettingreactie bewerkstelligd. Onderstaand een voorbeeld hoe de realisatie van één woning in Ouddorp Bad Oost ertoe kan leiden dat er doorstroming op de woningmarkt ontstaat. Persoon A is eigenaar van een vrijstaande woning in Goedereede en koopt een appartement in het plan Ouddorp Bad Oost: • Persoon A verkoopt de vrijstaande woning in Goedereede aan persoon B, welke eigenaar is van een 2/1-kapwoning in Stellendam; • Persoon B verkoopt de 2/1-kapwoning in Stellendam aan persoon C, welke eigenaar is van een hoekwoning in Goedereede; • Persoon C verkoopt de hoekwoning in Goedereede aan persoon D, welke eigenaar is van een bovenwoning in het centrum van Ouddorp; • Persoon D verkoopt de bovenwoning in het centrum van Ouddorp aan een starter op de woningmarkt afkomstig uit Goedereede.
Dit voorbeeld is gebaseerd op de verkoop van appartement in het plan Ouddorp Bad Oost, eenzelfde voorbeeld kan uiteraard worden gegeven aan de hand van de verkoop van een vrijstaand woonhuis in dit plan. Feit blijft dat er sowieso geen doorstroming op gang gebracht kan worden indien Ouddorp Bad Oost geen doorgang heeft. Recentelijk wordt er ook door vele deskundigen geconcludeerd en bevestigd dat het toevoegen van woningen (ongeacht het type) in deze markt eigenlijk belangrijker is dan exact te mikken op het toevoegen van specifieke woningen voor een specifieke doelgroep. Mocht er echter vanuit de gemeenteraad behoefte bestaan om de verkoop binnen Ouddorp Bad Oost te reguleren (bijvoorbeeld door deze eerst te koop aan te bieden aan inwoners van binnen de gemeente) dan staan wij ervoor open om hieromtrent afspraken te maken.
13. TOT SLOT 1. De overheid dient betrouwbaar en consistent te zijn in haar gedrag, dit lijkt ons een basis waar een ieder op kan en mag vertrouwen! Naar onze stellige overtuiging zijn er betreffende Ouddorp Bad Oost vele afspraken gemaakt, beleidsstukken vastgesteld en besluiten genomen waar wij als initiatiefnemer op mogen vertrouwen. 2. Inhoudelijk zijn wij van mening dat het plan zorgvuldig tot stand is gekomen met inbreng van vele partijen, waaronder ook de gemeenteraad. 3. Het niet doorzetten van Ouddorp Bad Oost zal een grote schadeclaim voor de gemeente GoereeOverflakkee tot gevolg hebben. Daarnaast zal het ertoe leiden dat er minder woningen op GoereeOverflakkee gebouwd zullen en kunnen worden (zie eerdere uitleg omtrent doorstroming). 4. Als initiatiefnemer zijn wij bereid om in tegenstelling tot c.q. in aanvulling op eerdere “afspraken” een oplossing te bieden door de woningen “lokaal in te zetten”.
